Ihre Ansprüche verjähren, wenn sie nicht innerhalb von sechs Monaten nach erfolgter Rückgabe geltend gemacht werden. Gegen den Eintritt der Verjährung hilft meistens nur die klageweise Geltendmachung Ihrer Ansprüche.



Rückgabe durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten?

Die Rückgabe durch den Mieter erfolgt im Idealfall nach Ablauf des Mietverhältnisses bei einem gemeinsamen Übergabetermin. Im Anschluss beginnt die Verjährungsfrist.

Doch was ist, wenn der Mieter das Mietobjekt räumt und die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters wirft? Wann beginnt die Verjährungsfrist? Welchen Einfluss hat es, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rückgabe der Schlüssel noch nicht beendet ist.

Mit diesen Fragen hatte sich jüngst das Oberlandesgericht Hamm (im Folgenden: „OLG Hamm“) in seiner kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 01.09.2023 (Az.: 30 U 195/22) zu befassen:

Der Mieter einer Gewerbeimmobilie hatte das Mietverhältnis ordentlich zum 30.04.2021 gekündigt. Da er bereits Ende des Jahres 2020 keine Verwendung mehr für die Räumlichkeiten hatte, räumte er diese und warf die Schlüssel am 31.12.2020 in den Briefkasten des Vermieters. Der Vermieter fand die Schlüssel dort am 07.01.2020 auf und monierte die Rückgabe mit Schreiben vom selben Tage.

Es kam, wie es kommen musste: Der Mieter hat das Objekt mangelhaft und beschädigt zurückgelassen. Der Vermieter forderte den Mieter am 09.06.2021 unter Fristsetzung auf, die näher bezeichneten Mängel und Schäden zu beheben. Als der Mieter diesem nicht nachkam, ließ der Vermieter den Vertragsgemäßen Zustand von einer Fachfirma herstellen und verlangte vom Mieter den Ersatz des hierfür aufgewendeten Betrages i.H.v. über 47.000,00 €.

Das OLG Hamm wies den Zahlungsanspruch des Vermieters zurück - die Ansprüche des Vermieters sind verjährt!

Das OLG Hamm hat ausgeführt:
Mit Einwurf in den Briefkasten des Vermieters am 31.12.2020 hat eine Rückgabe an den Mieter stattgefunden. Dies gilt unabhängig davon, dass das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 30.04.2021 endete.

Keine Zugriffmöglichkeit nach Abgabe der Schlüssel!

Das OLG Hamm begründet seine Entscheidung damit, dass der Mieter nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten keine Möglichkeit mehr hatte, auf das Mietobjekt einzuwirken – jegliche Verfügungsgewalt war wieder in den Händen des Vermieters. Daran ändert auch das Schreiben des Vermieters vom 07.01.2021 nichts, in welchem er die Rücknahme des Objektes abgelehnt hat. Der Vermieter hätte vielmehr – so das OLG Hamm – die Schlüssel an den Mieter zurücksenden müssen, um dem Mieter den Besitz der Räumlichkeiten zu verschaffen.

Der Vermieter hat am 07.01.2021 von der Rückgabe Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel in seinem Briefkasten vorfand. Die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters hat spätestens am 08.01.2021 zu laufen begonnen – auch wenn der Mietvertrag erst am 30.04.2021 endete.

Als der Vermieter seinen Zahlungsanspruch am 09.06.2021 geltend machte, war dieser bereits verjährt. Der Vermieter blieb auf den Kosten der Selbstvornahme in Höhe von über 47.000,00 € sitzen.



Die Ansprüche der Vermieter können wegen Kleinigkeiten scheitern!

Die Entscheidung des OLG Hamm zeigt einmal mehr, wie aufmerksam Sie als Vermieter von Wohn- oder Gewerbeimmobilien Ihre Ansprüche nach Rückgabe der Räumlichkeiten verfolgen müssen. Die Nichtbeachtung von Kleinigkeiten kann dazu führen, dass Zahlungsansprüche in immensen Höhen – gerade bei Gewerbeimmobilien – nicht geltend gemacht werden können.

Sollten Sie im Rahmen der Rückgabe der von Ihnen vermieteten Objekte rechtliche Unterstützung zur Sicherung Ihrer Ansprüche benötigen, sprechen Sie uns gerne an!